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2ԪƱַ_房贷计算器2019

2019房屋贷款计算器,可以对公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种贷款方式的基金计算,得出你每月贷款的还款数额(月供),总共的贷款利息及贷款本息合计。

房贷到底是什么?

房屋贷款,也叫房屋抵押贷款,是一种国家福利性质的贷款。2ԪƱַ房屋贷款的年化利率相对较低,并且,跟随基准利率浮动。目前,商业贷款的基准利率是4.90%,公积金贷款的基准利率为3.25%,是一个特别优惠的费率。房贷的贷款期限较长,最长可以贷30年。

如果你有持续稳定的收入,即使有能力全款买房,也依然建议你贷款买房,因为横向比较看,房贷利率在整体市场中偏低,使用贷款能够盘活现金流,通过合理投资赚取高于贷款利率的收益。

房贷中的首付比例是什么样的?

首付是买房是第一次支付的最低比例款项,其比例一般由各地的政策决定,各地的政策不同,首付比例也会有一定差异。2ԪƱַ大多数城市,首套房的首付比例为30%,二套房的首付比例为50-60%。如果你要买300万的房子,就需要第一次支付时拿出来90万,作为首付方可贷款。

而首套房和二套房在各地的区分方式也不相同,有「认房又认贷」「认房不认贷」「认贷不认房」三种方式,来确定你是不是首套房。

  • 认房又认贷:贷款人名下有房,或者有房贷贷款,只要有二者满足其一,就算你已经失去了首套房的购房资格,将按二套房计算。
  • 认房不认贷:只看贷款人名下在当地有没有房,有的话就会失去首套房的购房资格。而有无房贷贷款则无任何影响。
  • 认贷不认房:只看贷款人名下有无房贷贷款,不关心其名下是否已有住房,只有贷款人在当地有房贷贷款的,就会失去首套房的购买资格,将按二套房计算。

房贷时,新房和二手房区别大吗?


新房和二手房的贷款差异,主要体现在贷款总额和贷款期限上。

一、贷款期限:

  • 2ԪƱַ新房的贷款年限长,最长30年的贷款期限。
  • 二手房的贷款贷款年限相对较短,二手受限于之前的房龄,很多时候不到30年,房龄越大,贷款年限越短。

首付款计算:新房一般按照总房价100%去计算收费和税费;二手房,银行会出于风险考虑,对其进行价格评估,一般二手房评估价是总房价的80%,则意味着同样100万总价的房子,二手房只能按80万去计算。

二、首付款的差异:

  • 新房的首付款=总房价*首付比例。
  • 二手房的首付款=总房价-(总房价✖️评估价比例✖️(1-首付比例))。

如果总房价为300万,首付比例是30%

房屋性质首付款
新房90万
二手房132万

2ԪƱַ房屋性质不同,二者的首付款差异特别大。

三、税费的计算也会存在较大差异

  • 新房需要缴纳契税、房屋维修基金、交易手续费、印花税和权属登记费用。具体的新房税费计算器地址»
  • 二手房需要缴纳契税、增值税、个人所得税、中介费等费用,一般需要缴纳更多税费。

三种房屋贷款方式,我应该选择哪种?

房贷主要有三种方式:一种是商业贷款;一种是公积金贷款;还有一种是一部分是商业贷款,一部分是公积金混合的组合贷款。

  1. 商业贷款,是银行放给你一笔贷款,你把房子押给银行。2ԪƱַ也叫房屋抵押贷款。2ԪƱַ商业贷款的基准利率是4.9%。费率较高,但最高可以贷到30年,银行审批很快,一般几个工作日就能完成审批流程。
  2. 公积金贷款,是你在当地的公积金中心,通过申请从公积金中心指定银行放出去的一笔贷款,其基准利率只有2.75%,远低于商贷,但其审批时间特别长,时间具有很强的不确定性。在房市比较热门的城市,房子比较抢手,地产开发商不愿意等待,希望快速回笼资金,公积金贷款很难买到新房。
  3. 组合贷款,是你从公积金贷款贷到一部分资产,从商业贷款贷到另外一部分,二者组合的一种贷款。出现组合贷款的原因是因为公积金贷款的基准利率低,大家都愿意用公积金贷款,但每个城市的公积金贷款都有贷款上限,买房子要贷款300万,公积金可能只能贷到100万,超出的200w只能走商业贷款。组合下来的利率更低些,更划算些。

从费率角度看,公积金贷款优于组合贷款,组合贷款优于商业贷款。

不过在实际购房过程中,还是得根据自己所在城市以及卖方情况来综合衡量。

  • 一般来说,首套房大概率用商业贷款购买,一方面开发商着急回笼资金,而我们的首套房可能是刚性住房,选择权比较弱,而同时在首套房时,银行会有相应的折扣优惠,可能会打8.8折、9折、9.5折等等;
  • 二套房建议你用公积金贷款,二套房只能贷贷款总额的4成,用公积金贷款虽有贷款上限,但也大概率能覆盖4成的贷款额度。同时二套房的商业贷款是没有折扣的,同时国家强制要求相比首套房,二套房的利率要上浮10%。相对于商业贷款的上浮,公积金贷款即使上浮10%,利率也低很多,能够省更多的钱。同时二套房一般是改善性住房,在较为充裕的时间下,不用太担心开发商因为公积金贷款而拒绝你的购房。
  • 如果你没有太远的其他购房计划,且开发商允许你用公积金贷款,就直接用公积金贷款,公积金额度不足的,剩下的再用商业贷款。

房贷主要审查客户的那些资质?

房贷主要会对以下情况进行资质审核:

  1. 具有合法有效身份证明
  2. 是否满足当地申请房屋贷款的资格。不同的城市,对购房资格要求不一样,一般需要满足当地户口、缴纳五险一金的期限、家庭名下是否有房等,相应规定都是硬性规定,不满足条件的,暂时先不要考虑买房了。
  3. 必须有稳定合法的经济收入,能够提供相应的收入和资产证明。收入会影响审核,一个月的净收入要超过个人月供的两倍,一般会通过审核。信用卡等会算入负债,净收入会因为每月的负债而降低,需要额外注意。个人资产证明可以弥补个人月收入的不足,可以帮助通过审核。
  4. 具有完全民事行为能力的自然人,无不良信用记录。信用记录非常重要,最近一段时间的个人征信中有不良记录,基本会失去贷款资格。各类贷款或信用卡的逾期一定要避免。
  • 信用卡逾期或是不还款
  • 房贷、车贷逾期或是不还款
  • 为第三方提供担保而第三方未按时还贷
  • 贷款预期年利率上调,仍按照原金额支付,产生欠息等逾期
  • 助学贷款拖欠不还
  • 负债过高且贷款金额较大
  • 征信多次被非本人查询的
  • 配偶或公共记录有不良记录

最长贷款期限,一般多久?


房贷理论上最长是30年,但不是所有住房都能贷30年,主要有一下影响因素。

  1. 跟个人年龄相关。个人年龄+贷款期限需要会低于一个年龄界限。这个界限不同银行要求会不一样,大部分银行的要求是65年,也有70年或60年的情况。越年轻,可以贷款期限越长。
  2. 跟房屋年龄相关。国家规定:贷款年限+房屋年龄一般不能超过50年,二手房因为有一定房龄,会受到限制。
  3. 购买房屋的性质,贷款年限会受到限制
  • 商业用户和商住两用房,贷款期限不能超过10年
  • 私有产权转让房和拍卖房,贷款期限不能超过20年
  • 民用性质的新房和二手房,贷款期限不能超过30年

公积金贷款的贷款条件和限制

因为各地的政策差异,不同地区的住房公积金的贷款条件和限制不同。以北京为例。

一、北京公积金贷款条件:

  • 应连续缴存住房公积金半年(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态
  • 借款申请人夫妻名下没有未还清的住房公积金个人住房贷款

二、北京公积金对于首套和二套的认定

  • 首套房:本地无房无贷
  • 二套房:本地一套房无贷款
  • 二套房:本地无房外地有贷
  • 其实就是:认房又认贷

三、北京公积金可以贷多少款

  • 首套房:每缴存1年可以贷10万,上限为120万,同时要满足首付款比例不低于35%
  • 二套房:上限可以贷60万,同时要满足首付款比例不低于60%
  • 贷款年限,最长为25年

全国各大城市的住房公积金官网,可查看各地不同的政策条件。

城市官网
北京http://gjj.beijing.gov.cn/
上海http://www.shgjj.com/
深圳http://gjj.sz.gov.cn/
广州http://www.gzgjj.gov.cn/
成都http://cdzfgjj.chengdu.gov.cn/
杭州http://www.hzgjj.gov.cn/
重庆http://www.cqgjj.cn/
武汉http://gjj.wuhan.gov.cn/
天津http://www.zfgjj.cn/
西安http://zfgjj.xa.gov.cn/
郑州http://zzgjj.zhengzhou.gov.cn
南京http://gjj.nanjing.gov.cn/
苏州http://www.gjj.suzhou.gov.cn/szgjj/
长沙http://gjjzx.changsha.gov.cn/
厦门http://gjj.xm.gov.cn/
济南http://gjj.jinan.gov.cn/
青岛http://zfgjj.qingdao.gov.cn/
温州http://zfgjj.wenzhou.gov.cn/
福州http://zfgjj.fuzhou.gov.cn/
东莞http://dggjj.dg.gov.cn/
合肥http://hfgjj.hefei.gov.cn/
昆明http://zfgjj.km.gov.cn/
大连http://gjj.dl.gov.cn/
兰州http://gjj.lanzhou.gov.cn/
无锡http://www.wuxi.gov.cn/gjj/
南昌http://www.ncgjj.com.cn/
太原http://zfgjj.taiyuan.gov.cn/
宁波http://www.nbjs.gov.cn/
珠海http://www.zhgjj.cn/
石家庄http://www.sjzgjj.cn/
沈阳http://sygjj.shenyang.gov.cn/
长春http://www.cczfgjj.gov.cn/
哈尔滨http://www.hrbgjj.org.cn/
呼和浩特http://www.hhhtgjj.com.cn/
乌鲁木齐http://www.xinjianggjj.com/
银川http://gjj.yinchuan.gov.cn/
西宁http://www.qhgjj.com/
南宁http://www.nngjj.com/
海口http://gjj.hainan.gov.cn/
三亚http://gjj.hainan.gov.cn/
贵阳http://wap.gjj.guiyang.gov.cn/
拉萨http://www.xzcs.gov.cn/

等额本息还款和等额本金还款, 哪种还贷方式更划算?

我国的贷款方式主要是两种:等额本金还款和等额本息还款。两种还款方式差别较大。

  • 等额本金还款:每月的还款额不同,它是将贷款额按还款的总月数均分(等额本金),再以你欠银行剩余的贷款本金作为基数,计算出上期剩余本金的月利息,形成一个月还款额。由于月利息会越来越少,所以等额本金法第一个月的还款额最多,尔后逐月减少,越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高,适合在前段时间还款能力强的贷款人,年龄大的可采用等额本金法,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。
  • 等额本息还款:每月的还款额相同,在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多,而且贷款期限越长,利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同,适宜家庭的开支计划,特别是年轻人,可以采用等额本息法,因为随着年龄增大或职位升迁,收入会增加。

300万贷款25年的等额本金和等额本息还法的差异

还款方式最初月供总利息本息总额
等额本金22,2501,843,6255,209,008
等额本息17,3632,209,0084,843,625

如果短期没有现金压力,建议你都选择等额本金,还款额更少,更加划算。

是否有必要提前还款?

不建议提前还款
一方面房贷的贷款利率较低,相同的负债资金通过合理的投资理财,可以获得更高水平的收益,来覆盖这个房贷所产生的利息。另外,提前还款会造成短期的现金流压力,尤其是对于上有老下有小的家庭来说,负担更重,万一遇到家人生病之类的情况,容易对家庭经济造成较大冲击。

当然,一些情况需要考虑提前还款:例如落户政策、孩子上学政策、买二套房等要求名下无房贷的情况。或者你足够年轻,在月供前几年,就已经有了足够的资金提前还款,可以还款,确实能节省一定的利息。